W mediach wciąż pojawia się obraz HREIT jako firmy na krawędzi upadłości. Tymczasem rzeczywistość wygląda zupełnie inaczej: spółka z miliardowym majątkiem złożyła wniosek o sanację i walczy o restrukturyzację, realizuje inwestycje, dopina szczegóły szybkiego wznowienia budów i planuje pełny zwrot środków dla inwestorów. To wciąż bardzo realny scenariusz. Wniosek o restrukturyzację HREIT złożono w lipcu 2024 roku. Sąd milczał miesiącami, uniemożliwiając sprzedaż części nieruchomości i wprowadzenie planu restrukturyzacyjnego.
Wszystko to sprawia, że restrukturyzacja grupy HREIT to dziś jedno z najciekawszych studium przypadku polskiego kapitalizmu: firma, która jeszcze niedawno zapowiadała budowę dziesięciu tysięcy mieszkań rocznie, walczy o przetrwanie i szansę na nowy start. A może także o coś więcej – o dowód, że w biznesie, tak jak w życiu, warto dawać drugie szanse.
Historia Michała Sapoty
O firmie zrobiło się naprawdę głośno 18 września, gdy Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia zdecydował o trzymiesięcznym areszcie Michała Sapoty, prezesa i większościowego udziałowca grupy HREIT. Prokuratura zarzuca mu oszustwa na szkodę inwestorów i nabywców mieszkań, a także nieprawidłowości w sprawozdawczości finansowej. Opinia publiczna lubi historie o gigantach, którzy upadają. Jeszcze kilka lat temu Sapota uchodził za jednego z najbardziej utalentowanych graczy w branży deweloperskiej. O biznesie zdawał się myśleć inaczej niż reszta branży. Nie interesował go tyle wylany beton, co raczej mądre zarządzanie pieniędzmi. Zamiast budować powoli z własnego kapitału, opierał się na pieniądzach inwestorów indywidualnych, tworząc system finansowania przypominający wehikuł inwestycyjny, a nie tradycyjną firmę deweloperską. Podczas gdy konkurenci zarabiali na marży ze sprzedaży mieszkań, Sapota budował zysk na obrocie kapitałem i dźwigni finansowej, działając w modelu znacznie bardziej przypominającym fundusz inwestycyjny niż firmę z branży budowlanej. Przez pewien czas mogło się zdawać, że biznesmen wyprzedza branżę i widzi więcej niż inni. Kamery go lubiły, jego specyficzny styl przykuwał uwagę mediów, a on sam od nich nie stronił. Popularność przyniosło mu też zaangażowanie w krajową piłkę nożną.
Kiedy rynek się zachwiał, stopy procentowe wzrosły, a budowy zaczęły się wydłużać, HREIT, finansowany głównie przez inwestorów prywatnych, utracił rytm. Firma złożyła wniosek o restrukturyzację już w lipcu 2024 roku, ale przez miesiące sąd nie podejmował decyzji, uniemożliwiając wprowadzenie planu naprawczego. – W biznesie takie opóźnienia są zabójcze. W poniedziałek brak wypłat, w piątek odchodzą pracownicy, tydzień później wierzyciele składają pozwy. Dlatego restrukturyzacja i budowy przez tyle miesięcy nie ruszyły pełną parą. To z kolei wpędziło HREIT w coraz większe problemy finansowe. W tej historii nie ma mowy o celowym działaniu wbrew interesom wierzycieli. To skomplikowany biznesowy projekt, który nie potoczył się jak planowały władze spółki. Nie pomogły również zewnętrzne uwarunkowania, jak wojna w Ukrainie i wyhamowanie koniunktury na rynku nieruchomości – mówi mecenas Paweł Jabłoński, pełnomocnik spółki.
Tymczasem HREIT wciąż dysponuje potężnym majątkiem – miliardowym portfelem gruntów, z których można wybudować około piętnastu tysięcy mieszkań. Spółka złożyła zaktualizowany plan restrukturyzacyjny i wnioski sanacyjne dla swoich spółek zależnych. Poparło je kilkaset osób, reprezentujących ponad 300 milionów złotych wierzytelności. Zaledwie kilkudziesięciu wierzycieli domaga się upadłości.
Plan restrukturyzacyjny przewiduje sprzedaż części nieruchomości, odbudowę płynności, dokończenie budów i pełny zwrot środków inwestorom w kilku transzach do 2030 roku. W Nowym Dworze Mazowieckim trwają prace nad dwoma dużymi projektami – Warszawska Sky i Apartamenty Złota – które mają zostać oddane do połowy 2026 roku. W ostatnich miesiącach spółka przekazała już 437 mieszkań w innych lokalizacjach.
Eksperci od restrukturyzacji uważają, że plan jest realny. „To mechanizm kaskadowy – sprzedaż jednej inwestycji finansuje kolejną, a zyski wracają do wierzycieli. Nie ma tu oderwania od rzeczywistości Sprzedaż części nieruchomości daje środki na kontynuację innych inwestycji oraz pierwszą transzę zwrotu do wierzycieli, a zysk jest reinwestowany w kolejne projekty. To mechanizm kaskadowy, na końcu zyskują i nabywcy mieszkań, i deweloper, i inwestorzy. Oczywiście wszystko zależy od wykonawców i rynku, który potrafi zaskoczyć. Ale w tej logice ekonomicznej nie ma oderwania od rzeczywistości, dlatego plan można uznać za realny – podkreśla mecenas Krzysztof Piotrowski, specjalista od restrukturyzacji przedsiębiorstw.
Trudno powiedzieć, żeby firma w ten sposób próbowała uniknąć odpowiedzialności za grzechy z minionych lat. To raczej próba ratowania miejsc pracy, majątku i zaufania. W krajach zachodnich taka praktyka jest codziennością, w Polsce wciąż budzi podejrzliwość. Lubimy historie o głośnych upadkach – gorzej z opowieściami o naprawie.
Jaka jest prawdziwa wartość firmy?
Zresztą ta nie będzie łatwa. Kłody pod nogi HREIT rzucał ostatnio zarządca przymusowy, czyli firma RZMK Reconstructing, która dokonała wyceny spółki. Ta według HREIT jest stanowczo zaniżona. – Z ogromnym niedowierzaniem zapoznaliśmy się z treścią sprawozdania przekazanego Sądowi przez zarządcę. Dokument ten w rażący sposób zniekształca rzeczywisty obraz sytuacji HREIT i może wprowadzać w błąd zarówno Sąd, jak i inwestorów. Wartość aktywów spółki została w nim zaniżona o około miliard złotych, a zobowiązania zawyżone o około 700 mln zł, bez merytorycznego uzasadnienia. W dokumencie brakuje również analizy skutków finansowych upadłości. To tylko niektóre z błędnych informacji, nieuprawnionych opinii oraz manipulacji, które zawiera ten materiał – mówi mecenas Paweł Jabłoński.
Kolejne spory i poziom zagmatwania sprawia, że firma i ci którzy niegdyś jej zaufali tracą czas. A przecież tyle mówi się o tym, że jako społeczeństwo potrzebujemy mieszkań. Bez zwiększenia podaży nie uda się zaspokoić popytu, nawet jeśli rząd będzie pompował rynek kolejnymi kredytami. Mówimy o kiepskiej demografii, ale gdzie niby ci młodzi ludzie mają żyć, budować rodziny i się rozwijać? Znam aktywistów, którzy teraz powiedzieliby, że ten problem rozwiązałbym państwowy deweloper, ale jak na razie takiego nie ma i nic nie zapowiada żeby powstał. Ani rząd Tuska, ani rząd Morawieckiego nie poradził sobie z tym problemem. W mediach jest dziś moda na atakowanie deweloperów – mówi się o „patodeweloperce” i bardzo dobrze, bo rynek wymaga kontroli i regulacji. Ale nie zmienimy go, jeśli go zarżniemy. To tym bardziej istotne, że plany HREIT są imponujące:
– Sam bank ziemi pozwala na budowę mieszkań o łącznej powierzchni 670 tysięcy metrów kwadratowych. To około 15 tysięcy mieszkań, a więc średniej wielkości miasto. Plasuje to HREIT w czołówce największych deweloperów w Polsce. Na bank ziemi HREIT składają się działki przeznaczone wg planu do sprzedaży za kwotę prawie 430 mln złotych oraz te, na których mają być dokończone budowy i rozpoczynane kolejne. Łączną wartość mieszkań, która powstanie na tych działkach można szacować w sumie na około 4,5 mld złotych – przekonuje pełnomocnik Spółki.
O tym, że spółki z grupy kapitałowej HREIT potrafią realizować inwestycje świadczy ukończenie dotąd 12 inwestycji, obejmujących łącznie 29 budynków w takich miastach jak Pruszcz Gdański, Zegrze, Radzymin, Nowy Dwór Mazowiecki, Łódź, Wrocław, Opole i Oświęcim. W ramach tych projektów oddano ponad 1330 mieszkań o łącznej powierzchni blisko 60 000 m².
– To nie jest firma w stanie agonalnym. Buduje, oddaje mieszkania, a wierzyciele wspierają plan restrukturyzacyjny – podkreśla mecenas Paweł Jabłoński.
Portfolio projektów Spółki cieszy się zainteresowaniem inwestorów branżowych. Wspólnymi siłami wszystkie projekty można wyprowadzić na prostą stawiając na mechanizmy rynkowe. Na realizacji scenariusza restrukturyzacji skorzysta również polska gospodarka oraz skarb państwa, bowiem realizacja inwestycji wygeneruje większy wpływ ekonomiczny, niż sprzedaż majątku spółki, często po zaniżonej cenie – mówi mecenas Jabłoński.
Piłka po stronie sądu
Grupa HREIT działa na wielu frontach: złożyła w sądzie wnioski o zmianę nadzorcy, a także zaapelowała do Ministerstwa Sprawiedliwości o monitorowanie przebiegu postępowań. Przedstawiciele spółki wciąż prowadzą rozmowy z kolejnymi inwestorami i aktywnie działają na rzecz realizacji inwestycji. Wszystko po to, aby maksymalnie zdynamizować proces naprawy sytuacji – jak najszybciej ruszyć szeroko z budowami i rozliczyć się z wierzycielami.
W grze o przyszłość HREIT piłka jest teraz po stronie sądu, który będzie rozpatrywał wnioski spółek o restrukturyzację i sanację. To od jego decyzji zależy, czy firma, mimo trudności, będzie mogła dokończyć rozpoczęte inwestycje, oddać klucze do mieszkań, zapewnić bezpieczeństwo wierzycielom i udowodnić, że kryzys nie musi oznaczać końca, lecz szansę na nowy start.