Teoretycznie Słubice mają wszystko żeby zapewenić sobie ekonomiczny sukces. Graniczne miasto położone naprzeciwko Frankfurtu nad Odrą, posiada most spinający dwa światy i gospodarkę, która wydaje się kwitnąć dzięki tej bliskości. Dziesiątki Niemców każdego dnia przekraczają granicę, by zrobić zakupy, zatankować auto, odwiedzić dentystę lub po prostu kupić tańsze papierosy. Różnica w kursie euro i kosztach życia po obu stronach Odry zamienia się w realny zysk. Ale jak to często bywa, owoce z tego drzewa są dostępne tylko dla niektórych.
Bo Słubice, choć oficjalnie otwarte na inwestycje, potrafią być miejscem bezlitosnym dla lokalnych przedsiębiorców. Dla tych, którzy nie mają odpowiedniego nazwiska, kontaktów, albo wystarczająco dużo cierpliwości. W historii, którą za chwilę opowiem nie chodzi o wielki przekręt czy medialną aferę – ale o coś bardziej nieuchwytnego. O lokalną władzę, która potrafi odmawiać bez uzasadnienia. O gminę, w której jedni mogą wszystko, a drudzy wciąż nie mogą nic.
A tam gdzie to kretowisko, będzie stał market
Krzysztof Mencel nie był człowiekiem niecierpliwym. W 1998 roku, gdy kupował działkę przy ulicy Obozowej na obrzeżach Słubic, kierował się chłodną kalkulacją: nie po to, by budować od razu, ale by w odpowiednim momencie wykorzystać potencjał miejsca. W akcie notarialnym od początku zapisano, że grunt przeznaczony jest pod zabudowę handlowo-usługową. Inwestycja miała poczekać na swój czas, aż miasto do niej dorośnie.
Minęło 25 lat. W międzyczasie dzielnica się rozrosła, wokół powstały nowe domy, a naprzeciw działki stanął pokaźny Hotel Horda – z salami konferencyjnymi, restauracją i zapleczem bankietowym. Cała okolica, zgodnie z przewidywaniami z końca lat 90., zaczęła pełnić funkcję mieszaną: mieszkaniowo-usługową.
Dziś o interesy dba syn Krzysztofa – Michał. W rozmowie z Angorą zdradza, że projekt zagospodarowania działki nie obejmował niczego spektakularnego. Chodziło o sklep i mini stację benzynową z zaledwie jednym dystrybutorem paliwa.
Mimo że działka leży przy drodze gminnej z bezpośrednim połączeniem do trasy wojewódzkiej, każda próba uzyskania warunków zabudowy na etapie procedury uzgodnieniowej kończyła się odmową ze strony Zarządu Dróg Wojewódzkich w Zielonej Górze. Cztery razy ZDW wydawał decyzje negatywne. Cztery razy były one uchylane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze z powodu braku merytorycznego uzasadnienia.
W tym samym czasie, trzy kilometry dalej, powstał sklep spożywczy jednej z dużych sieci. Podobna skala, podobne położenie względem drogi wojewódzkiej, analogiczne wjazdy z drogi gminnej. Inwestycja przeszła w trybie tzw. milczącego uzgodnienia. Skąd taka decyzja? Tego ZDW nie potrafi wyjaśnić, choć istnieją pewne podejrzenia w tej sprawie.
Niechęć Marszałka?
Odpowiedzi na to pytanie może udzielić kluczowa dla sprawy postać, dzisiejszego Marszałka Województwa Lubuskiego, Marcina Jabłońskiego. W okresie, gdy zapadały decyzje Jabłoński był wicemarszałkiem województwa lubuskiego i bezpośrednio nadzorował Zarząd Dróg Wojewódzkich. Plotka głosi, że niechęć Jabłońskiego do inwestycji bierze się z faktu, że ten mieszka nieopodal działki.
Michał Mencel: „To sprawa bulwersująca, przede wszystkim ze względu na jaskrawy przykład nadużyć władzy. Nie odnajduję przypadku w tym, że ZDW wziął sobie za cel nie dopuścić do powstania planowanej inwestycji – ZDW w sposób nieprofesjonalny i niestandardowy odmawiał uzgodnienia zlokalizowania w tym miejscu osiedlowego marketu ze względu na domniemany brak możliwości włączenia ruchu generowanego tą działalnością do drogi wojewódzkiej. Jest to oczywista nieprawda, na co kluczowym dowodem jest posiadana przez nas niezależna ekspertyza, która w istocie nie pozostawia pola do stawiania takich niedorzecznych zastrzeżeń. Sprawa jest tym bardziej ewidentna, iż w analogicznych postępowaniach toczących się w najbliższej okolicy, ten sam Urząd podejmował zgoła odmienne decyzje.
Nie dając za wygraną inwestorzy zamówili operat drogowy. Wyniki były jednoznaczne: planowana zabudowa nie tylko nie zagrażała bezpieczeństwu, ale we wszystkich scenariuszach mieściła się w najwyższej klasie przepustowości.
Rodzina walczyła dalej i złożyła wniosek środowiskowy. Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w Gorzowie Wielkopolskim nie zgłosiła zastrzeżeń. Następnie przyszła kolej na warunki zabudowy, o które występowano trzykrotnie. Dwie pierwsze dotyczyły wyłącznie budynku handlowo-usługowego, a trzecia obejmowała niewielką stację paliw. Samorządowe Kolegium Odowoławcze i Wojewódzki Sąd Administracyjny stanęły po stronie przedsiębiorców i uznały budowę za zasadną. Jednak miasto miało inne plany na tę działkę. Jak wskazuje inwestor: „Urząd Miasta powinien zachować bezstronność wobec zarówno przedsiębiorców, jak i mieszkańców. Nie powinno się występować w obronie mieszkańców, skoro ich interesy nie są w żaden sposób zagrożone, na co wskazują wszystkie ekspertyzy oraz rozstrzygnięcia sądów”.
Miejscowy plan zagospodarowania terenu
We wrześniu 2024 roku – w samym środku toczących się procedur administracyjnych, z których większość już raz zakończyła się po myśli inwestora – Rada Miejska w Słubicach przyjęła uchwałę, która z pozoru wyglądała jak zwykła czynność planistyczna. Uchwała zakładała przystąpienie do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla południowego fragmentu ulicy Obozowej. W praktyce: chodziło o jedną działkę. Tę samą, na której rodzina Mencel od lat próbowała zrealizować swoją inwestycję.
Urząd Miasta w Słubicach nie uważa swojej decyzji za wyjątkową. W oficjalnym stanowisku przesłanym do naszej redakcji czytamy, że uchwała została podjęta „na podstawie licznych protestów społecznych oraz apelu mieszkańców osiedla Leśnego”.
Miasto nie przeprowadziło jednak żadnej analizy wpływu inwestycji na lokalny rynek pracy ani na dochody podatkowe. Jak podano w odpowiedzi: „Badanie wpływu uchwalenia planu miejscowego na finanse publiczne przeprowadzane jest w trakcie procedury planistycznej”. Trudno jednak nie odnieść wrażenia, że ta procedura rozpoczęła się po to, by zneutralizować skutki korzystnych dla inwestora decyzji administracyjnych.
Gdy pytamy, czy brano pod uwagę kompromisowe rozwiązania – nasadzenia zieleni, ekrany dźwiękochłonne, ograniczenie godzin pracy – urząd odpowiada wprost: „Ekrany i nasadzenia nie zmniejszą uciążliwości inwestycji w stopniu akceptowanym przez mieszkańców”.
Według Krzysztofa Mencela to nie tylko nieprawda, ale i przejaw hipokryzji. – Działka, na której stoi Hotel Horda, znajduje się dokładnie naprzeciwko naszej. A jednak to właśnie tam powstał masywny obiekt usługowy, z salami konferencyjnymi i dużym ruchem samochodowym. I nikt nie protestował.
Mencel przekonuje, że historia ich działki to nie spór o interpretację planu miejscowego, lecz o wybiórczość w jego stosowaniu. – Miasto wie, że mamy komplet decyzji. Wie, że przeszliśmy wszystkie procedury. Ale nie chce uznać prawa, tylko szuka sposobu, by je obejść.
Zgodnie z prawem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może objąć dowolną działkę, jeśli rada miejska tak postanowi. Ale precedens, który rodzi się w Słubicach, wywołuje szersze pytania. Czy jednostkowe plany – uchwalane bez rzetelnej analizy ekonomicznej, w sprzeczności z wcześniej wydanymi decyzjami środowiskowymi i warunkami zabudowy – stają się nowym narzędziem blokowania legalnych inwestycji?
Uchwała tłumaczona była „potrzebą uwzględnienia głosu mieszkańców”. W uzasadnieniu nie padły żadne argumenty urbanistyczne. Nie pojawiło się pojęcie ładu przestrzennego, nie zacytowano wyników analiz, nie wykazano zagrożeń.
Problem w tym, że ci sami mieszkańcy – jak przypomina Mencel – brali już udział w procedurach. Zgłaszali uwagi, składali zażalenia, reprezentowani przez pełnomocników występowali przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym i Wojewódzkim Sądem Administracyjnym. I przegrali. Nie z powodu braku odwagi, lecz braku argumentów. Ich zarzuty nie zostały potwierdzone żadną kontrekspertyzą – ani środowiskową, ani urbanistyczną.
Działka przy ulicy Obozowej jednak pozostaje niezabudowana – i nie jest to już tylko historia o sklepie czy stacji paliw. To studium przypadku, w którym oficjalne deklaracje o wspieraniu lokalnego rozwoju zderzają się z praktyką oporu administracyjnego. Opowieść o tym, jak procedura może zostać przekształcona w oręż, a państwo prawa – w test, którego nie każdy obywatel ma siłę przejść do końca.