– Dlaczego w Polsce brakuje tanich mieszkań? Co jest największym problemem?
– Polityczna nieprzewidywalność. Nie wiadomo, czy i kiedy zostaną przyjęte nowe rozwiązania legislacyjne, a tym samym w jakiej wysokości zostaną przydzielone środki np. na Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS-y) czy Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM). Niestety, kolejne opóźnienia prezentacji programów mieszkaniowych, jak również sygnały wiązania polityki mieszkaniowej ze średniookresową strategią rozwoju kraju, nie napawają optymizmem.
– Czy budownictwo społeczne to realna szansa na własne M?
– Bloki stawiane przez kooperatywy mieszkaniowe są 20 – 30 proc. tańsze niż bardzo podobny budynek realizowany przez dewelopera w tej samej lokalizacji. Wymaga dużo większego zaangażowania i wiąże się z większym ryzykiem. Prościej jest dla przeciętnego Kowalskiego zgłosić się do najmu mieszkania wybudowanego przez SIM lub TBS, które jednak nie budują dużo i mają określone wymagania wobec najemców. Takich mieszkań powstaje w Polsce bardzo mało. Za mało. Rocznie to tylko około 1,5 tysiąca oddawanych do użytku lokali, podobną liczbę budują spółdzielnie, są to nowe mieszkania lokatorskie.
– Ile mieszkań potrzebujemy?
– W Polsce mamy ponad 16 milionów mieszkań. Na tysiąc mieszkańców przypada 420 mieszkań, a w Europie Zachodniej o ponad 100 mieszkań więcej. Dokładna liczba jest trudna do oszacowania. Pewne jest natomiast to, że potrzebujemy mieszkań lepszej jakości, bo w tej chwili nie chodzi tylko o to, żeby mieć jakikolwiek dach nad głową, tylko żeby to było mieszkanie z łazienką, przytulne, samodzielne, które łatwo zimą można ogrzać.
– Pojawiają się głosy, że wiele mieszkań stoi pustych. Tak wygląda lokowanie kapitału m.in. przez zagraniczne fundusze inwestycyjne?
– W Warszawie i innych dużych miastach w Polsce są tak wysokie czynsze, że nikomu się nie opłaca trzymać pustego mieszkania. Fundusze inwestycyjne chcą zarabiać i to robią. Puste mieszkania to lokale zazwyczaj w bardzo kiepskim stanie technicznym, mieszkania należące do gminy i te niespełniające standardów, bez ogrzewania i łazienek.
– Wiele osób wychowało się w mieszkaniach spółdzielczych. Dlaczego teraz spółdzielnie mieszkaniowe takich mieszkań praktycznie nie budują?
– Budują, ale są to głównie mieszkania tak jak u deweloperów – na sprzedaż i wynajem. Jedynie mieszkania lokatorskie są tańsze, koszty budowy spłaca się w czynszu latami, ale one prawie nie powstają. Taniej jest wtedy, gdy część ryzyka nabywca mieszkania bierze na siebie. TBS należy najczęściej do gminy i buduje na wynajem, te mieszkania są realizowane najczęściej z wykorzystaniem preferencyjnego kredytu, który ma WIBOR, trzymiesięczne oprocentowanie. Dlatego TBS-y przy rozpoczęciu budowy nie są w stanie oszacować, ile będzie wynosił np. czynsz najmu po oddaniu do użytkowania, a z drugiej strony ten czynsz jest regulowany i nie może przekroczyć 3 proc. wartości mieszkania rocznie.
– Kiedyś w ramach budownictwa społecznego w Polsce budowało się więcej?
– Zakręciliśmy TBS-om kurek z pieniędzmi w latach prosperity, czyli około roku 2010. To wtedy skasowano Krajowy Fundusz Mieszkaniowy i zachwiano ciągłością budowania na wynajem. A teraz bardzo trudno do tego wrócić, m.in. dlatego, że spółdzielnie i TBS- y pozbyły się specjalistów. – A mogłyby pomóc jakieś zachęty ze strony rządu?
– Myślę, że podstawową zachętą jest dostępność preferencyjnych kredytów. W momencie kiedy TBS bądź SIM składają wniosek o kredyt preferencyjny, to sprawa powinna być załatwiona w ciągu trzech miesięcy. A w tej chwili, niestety, takie wnioski czekają na rozpatrzenie zdecydowanie dłużej. Nie bez znaczenia są też koszty kredytów hipotecznych dla kupujących mieszkanie. One muszą być przewidywalne, szczególnie że klient wiąże się z bankiem na 30 – 40 lat.
– Jaka jest obecnie sytuacja na rynku mieszkań? To prawda, że po wycofaniu rządu z programu „Kredyt 0 proc”., ceny mieszkań spadają i zwiększyła się ich podaż?
– Dopłaty do kredytów zawsze przynoszą wzrost cen mieszkań. Od lipca 2023 do kwietnia 2024 roku ceny mieszkań wzrosły o 12 proc. Brak wprowadzenia dopłat przyniósł pierwszy efekt – w styczniu tego roku w czterech województwach odnotowano spadek cen mieszkań, w pozostałych tempo wzrostu cen spowolniło. Należy jednak pamiętać, że rynek mieszkaniowy ma charakter lokalny, a wszelkie statystyki są tworzone na podstawie danych z dużych miast.
– Dlaczego nowe mieszkania są w Polsce tak horrendalnie drogie?
– Jest to ściśle powiązane z premią za ryzyko, jakie ponosi deweloper. Jest wiele niewiadomych, które nabywcę mieszkania w całym procesie inwestycyjnym nie interesują. Oczywiście marże są bardzo wysokie, ale mieszkanie u dewelopera to towar z wyższej półki. Czasami żartuję, że deweloperzy zastąpili dawniej budujące za przystępne pieniądze spółdzielnie mieszkaniowe i przejęli po spółdzielniach też złe opinie. A firmy prywatne działają zazwyczaj bardziej efektywnie niż te państwowe. Ich konkurencyjność nie jest aż tak wysoka jak na wolnym rynku.
– Czyli mieszkania u deweloperów to wciąż oferta dla najbogatszych?
– Myślenie, że każdego młodego człowieka będzie stać na kupno nowego mieszkania, jest nierealne. Gdy ktoś chce kupić samochód, to tylko nieliczni jadą po nowe auto do autoryzowanego dilera. Należy też pamiętać, że od roku 2030 wszystkie nowe budynki w Unii Europejskiej mają być zeroemisyjne. Taniej nie będzie.